Asumista.fi-blogissa tutustutaan eri asuinalueisiin Suomessa, annetaan vinkkejä asunnon ostoon ja myyntiin, puhutaan ajankohtaisista asioista ja kurkataan asuntoihin pintaa syvemmälle. Tervetuloa!

Aktia Kiinteistönvälitys »

Ryhtyisitkö asuntosijoittajaksi?

Päiväys: 07.01.2016

Maailmantalouden viilettäessä vuoristorataa ylös, alas ja välillä silmukoissakin moni pohtii sijoituskohteiden turvallisuutta ja arvonkehitystä. Ei ole tavatonta, että asuntosijoittaminen käväisee mielessä, koska sijoituskohteena asunto tuntuu tutulta ja turvalliselta – onhan meistä jokainen tutustunut asuntoihin ja asumiseen omakohtaisesti.

Viimeaikainen hintojen lievä laskusuunta ja alhainen korkotaso houkuttelevat. Asuntosijoittaminen lainarahallakin on mahdollista, mutta pankkien suhtautuminen lainoitukseen vaihtelee. On hyvä huomata, ettei sijoitusasuntoa aina olla valmiita lainoittamaan yhtä suurelta osin kuin omaksi kodiksi tarkoitettua asuntoa. Jos ylimääräistä pääomaa löytyy, on asunto varsin hyvä vaihtoehto sukanvarrelle, kun vain pitää huolta siitä, että tietyt perusasiat ovat muistissa.

Ainakin asuntosijoittajan kolme kultaista sääntöä on hyvä pitää mielessä:

Vuokranantajan vuosi = n. 11 kuukautta

Tavallinen aloittelijan virhe on suhtautua tuotto-odotuksiin liian optimisesti, ja ajatella että vuokralaisen lähtiessä uusi on jo ovella odottamassa muuttokuorman kanssa. Etukäteen lasketaan vuokra saatavaksi kahdeltatoista kuukaudelta, ja vuosiarvio tuotoista tehdään sen mukaisesti, koska on tavallista, että vuokralaisen kanssa tehdään toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, jonka aikaisin mahdollinen päättymispäivä tai irtisanomisaika on vuoden kuluttua sopimuksen allekirjoittamisesta. Vaikka uuden vuokralaisen onnistuisi löytämään lyhyellä varoitusajalla, perii vuokralaisen etsivä välittäjä kuitenkin tavallisesti yhden kuukauden vuokran (ja usein arvonlisäveron sen lisäksi) välityspalkkiona.

Jos vuokralainen on jättänyt irtisanomisensa viimeiseen mahdolliseen hetkeen, eli irtisanomiskuukauden viimeisiin päiviin, on uuden vuokralaisen etsintään aikaa vain muutama viikko ennen vanhan vuokralaisen poismuuttoa. Jos taas uusi vuokralainen on aiemmin asunut vuokralla, on hänelläkin edelliseen asuntoonsa yleensä kuukauden irtisanomisaika, eikä hän ole halukas tai taloudellisesti kykene aloittamaan uutta sopimusta ennen kuin vanha on päättynyt. Näin voi vuokrasopimusten väliin jäädä kuukausi ”tyhjää” vuokra-aikaa, jolloin kuitenkin asunnon vastikkeet ja huoltokulut juoksevat normaalisti. Välityspalkkioineen tuottoaika voi jäädä vuodessa kymmeneenkin kuukauteen. Mitä useammin vuokralainen vaihtuu, sitä enemmän tuotottomia kuukausia pitkällä tähtäimellä kertyy.

Sinun sijoituksesi, mutta vuokralaisen koti

Asujia on monenlaisia – yksi on boheemi ja toinen säntillinen ja pikkutarkka. Vuokralaisille yhteistä on se, että jokainen pitää asuntoa kotinaan, eikä normaaliin elämään kuuluvaa kulumista (kuten lasten aiheuttamia pikku kolhuja ovissa tai sormenjälkiä liesituulettimessa) voida vaatia korvattaviksi jälkikäteen. Eri asia on, jos vuokralaisen labradorinnoutaja on järsinyt reippaan reiän olohuoneen seinään; kotieläinten aiheuttamat vauriot kuuluvat tavallisesti vuokralaisen korvattaviksi. Vuokranantaja puolestaan vastaa siitä, että asunnossa olleet koneet ja laitteet toimivat ja tarvittaessa uusitaan niiden rikkoutuessa.

Huono kunto ei haittaa, jos kaikki muu on kunnossa

Klassinen sääntö, jota ei ole syytä unohtaa. Pienellä kunnostuksella väsähtäneen oloisesta asunnosta saa usein aivan kelvollisen, joten asunnon pintojen heikkoa kuntoa ei ole syytä pelätä. Mikään muu ei sitten saakaan olla pielessä, tai sijoitukseen liittyvät tuottoriskit kasvavat olennaisesti. Muuttotappiokunnista harva eksyy hankkimaan sijoitusasuntoa, mutta ei silti kannata jumittua pääkaupunkikeskeiseenkään ajatteluun. Erinomaisia tuotto-odotuksia saa muilta paikkakunnilta, joilla on esim. yliopistoja tai uusia työpaikkahankkeita. Viime aikojen tuottoyllättäjiä ovat olleet mm. Jyväskylä, Rovaniemi, Vaasa ja Seinäjoki (Pellervon taloustutkimus).

Sijoitusasunnon koko kannattaa miettiä tarkoin. Opiskelijat ovat merkittävä vuokralaisryhmä, ja he suosivat yksiöitä tai kaksioita asumisessaan. Opiskelijoilla on kuitenkin lähes poikkeuksetta tähtäimessään väliaikainen asuminen, ja he myös vaihtavat asuntoa herkemmin kuin muut – joskin uusi vuokralainen on varsinkin lukukauden vaihtuessa helppoa löytää. Perhe ei tavallisesti ole halukas vuokraamaan pientä asuntoa, mutta saattaa olla pysyvämpi vuokralainen, jolloin vuokralaisen vaihtumisesta aiheutuvat kustannukset pienenevät. Vuokrattavaksi aiottua perheasuntoa ei kannata hankkia hissittömän talon yläkerroksista, opiskelijalle se ei puolestaan ole yleensä olennaista.

Asunto-osake on usein omakotitaloa turvallisempi ja vaivattomampi sijoituskohde, vaikka omakotitalojen vähyys vuokramarkkinoilla takaakin lähes varmasti vuokralaisen löytymisen. Huoltokulut ja laitteistot (lämmityslaitteet, vesi- ja viemärijärjestelmät) ovat kalliimpia ja työläämpiä huollettavia kuin asunto-osakeyhtiössä. Huoltokulujen on kuitenkin arvioitu nousevan seuraavien vuosien aikana kaikissa asumismuodoissa, mikä kannattaa ottaa kululaskelmissa huomioon. Arvioitu nousu on vuositasolla n. 4% luokkaa. Vuokrien on toisaalta myös Pellervon taloustutkimuksen tuoreen julkaisun mukaan ennakoitu nousevan n. 2 %, mikä tasoittaa kustannusten kasvua. Tärkeintä kustannusten ennakoinnissa on tutkia yhtiön tuleva remonttitilanne, ettei mahdollinen suunniteltu putki- tai julkisivuremontti keikauta sijoitusta miinuspuolelle. Jos yhtiössä on tehty pitkän tähtäimen kunnostussuunnitelma tai kuntoon liittyvä selvitys, siihen tutustuminen on välttämätöntä.

Vuokra-asunto ei tavallisesti ole sijoitus ainoastaan vuokratuottojen muodossa; etenkin nykyisessä taloustilanteessa sijoittaja kaavailee saavansa tulevaisuudessa tuottoa myös asunnon arvon noususta. Jos sijoitussuunnitelma on riittävän pitkäaikainen (minimissään viisi vuotta), on arvonnousu myös todennäköinen. Lyhyen aikavälin arvonnousu on epävarmaa, ja nykytilanteessa jopa epätodennäköistä. Mikään ei myöskään estä vaihtamasta asuntoa kesken sijoitusajan – tällöin tietysti kustannuksena on vähintäänkin varainsiirtovero uudesta sijoituskohteesta sekä edellisen asunnon välityspalkkio ja mahdollisesta myyntivoitosta perittävä vero.

Meillä Aktiassa sekä pankki että kiinteistönvälitys antavat mielellään tarkempia neuvoja ja ohjaavat tarvittaessa oikeaan osoitteeseen esim. verotusvinkkien saamiseksi. Vuokra-asuntojen kysyntä on kasvussa, joten asuntosijoittaminen on varteenotettava sijoitusvaihtoehto!

Terveisin,
Saara Murtovaara
Aluejohtaja
Aktia Kiinteistönvälitys

Jaa linkki:

Kommentit (0 kpl)

Ei kommentteja.

Kommentointi